Woningmarkt koelt verder af: vaker prijsverlagingen en minder overbieden

De Nederlandse woningmarkt koelt verder af. Het gemiddelde overbiedingspercentage nam voor het tweede kwartaal op rij af: van 5,2% naar 4,7%. In totaal werden er ongeveer 65.000 woningen verkocht, 11,9% minder dan het kwartaal ervoor. Maxim Bours, CEO van Huispedia, ziet de afkoeling in perspectief: “Seizoensinvloeden en een stijgende hypotheekrente zorgen ervoor dat er wat lucht in de woningmarkt is gekomen. Maar die afkoeling lijkt van korte duur.”

In het eerste kwartaal van 2026 werd gemiddeld met 4,7% boven de vraagprijs geboden, na 5,2% in het vierde kwartaal van 2025. Ook het percentage woningen waarbij werd overboden nam verder af: van 73% naar 71,4%. Dit is het tweede kwartaal op rij dat er minder vaak en minder hoog wordt overboden. Opvallend: alleen bij woningen met energielabel A+ of beter nam overbieden juist toe van 4,2% naar 4,5%.

Meer prijsverlagingen dan een jaar geleden

In het eerste kwartaal van 2026 werd 12,2% van de woningen opnieuw te koop gezet met een lagere vraagprijs. Dat is minder dan de 12,8% in het vierde kwartaal van 2025. Volgens Bours is dat een bekende trend: “In het vierde kwartaal worden traditioneel relatief veel woningen in vraagprijs verlaagd om die nog voor de jaarwisseling te kunnen verkopen. In het eerste kwartaal zakt dit dan doorgaans terug. Wat erg opvalt is dat dit veel minder sterk terugvalt dan voorgaande jaren”. Het aantal woningen dat in vraagprijs wordt verlaagd is daardoor op dit moment relatief hoog: ongeveer 1 op de 8 woningen werd in vraagprijs verlaagd, terwijl dat een jaar eerder in hetzelfde kwartaal nog om 1 op de 10 woningen ging.

Woningmarkt koelt af door stijgende rente en teruglopende vraag

De stijgende hypotheekrente is volgens Bours een belangrijke oorzaak van de afkoelende woningmarkt: “Hoeveel kopers kunnen betalen is normaal gesproken de beste voorspeller van hoeveel er wordt overboden. De rentes zijn relatief snel toegenomen door de onrust in het Midden-Oosten. Dit betekent dat het budget van de gemiddelde koper al snel met tienduizend euro is afgenomen, waardoor kopers minder kunnen overbieden. Tegelijkertijd zorgt de onrust ook voor onzekerheid bij kopers, wat we terugzien in het aantal bezichtigingen per woning die te koop staat.” Het aantal bezichtigingen per woning lag in het eerste kwartaal van 2026 7,9% lager dan een kwartaal eerder.

In Almere werd minder hoog en minder vaak overboden

In het eerste kwartaal van 2026 werden er 808 woningen verkocht in Almere. Dat is 3.6% minder dan het kwartaal ervoor. De gemiddelde verkoopprijs lag op €526.742.Gemiddeld werd er 6.0% boven de vraagprijs geboden, terwijl dit het kwartaal daarvoor 6.6% was. Ook werd er minder vaak overboden: gemiddeld werd bij 86.7% van de verkochte woningen boven de vraagprijs geboden, terwijl dit een kwartaal eerder nog om 89.1% ging. Er wordt gemiddeld hoger en vaker overboden dan het landelijk gemiddelde (4.7% overboden bij 71.4% van de verkochte woningen). 

In Almere werd de vraagprijs het afgelopen kwartaal even vaak verlaagd. Ongeveer 1 op de 6 woningen in Almere wordt opnieuw te koop gezet met een lagere vraagprijs. Als de vraagprijs in Almere werd verlaagd, dan ging er gemiddeld €25.370 van de vraagprijs af.

Er werden meer woningen in Almere laag in de markt gezet: 71.6%, tegenover 66.5% vorig kwartaal. Dit betekent dat de vraagprijs lager ligt dan de waarde van de woning. Het aandeel van woningen dat te koop stond met een redelijke vraagprijs is gedaald van 28.3% naar 26.8%. Het aandeel woningen met een vraagprijs boven de woningwaarde is gedaald van 4.7% naar 1.1%.

Verwachting: afkoeling lijkt van korte duur

Hoewel de markt verder afkoelt, zijn er factoren die deze afkoeling de komende tijd tegengaan. Bours licht toe: “We verwachten dat het uitpondeffect, de verkoop van voormalige huurwoningen, alleen nog het komende kwartaal een drukkend effect op overbieden zal hebben. Daarna zal dit afkoelende effect verdwijnen. Daarnaast zitten we nu in het voorjaar, een periode waarin het drukker wordt op de woningmarkt en overbieden doorgaans ook weer toeneemt.” Of de woningmarkt komend kwartaal opnieuw verhit of afkoeling aanhoudt, hangt volgens Bours echt af van de hypotheekrente: “Als de rente hoog blijft of verder toeneemt, zal de afkoeling ook doorzetten. Maar als deze daalt, zal je zien dat overbieden weer snel kan toenemen”.

Belangrijkste ontwikkelingen

- Gemiddelde overbieding daalt voor tweede kwartaal op rij: van 5,2% naar 4,7%
- Aantal verkopen waarbij wordt overboden daalt van 73% naar 71,4%.
-  Aantal prijsverlagingen jaar op jaar is fors toegenomen van 10% naar 12,2%.

Normaal gesproken loopt het aantal prijsverlagingen sterk terug in het eerste kwartaal, nu valt dat relatief mee: dit blijft hoog.
- Bijna 12% minder woningen verkocht vergeleken met een kwartaal eerder.
- Overbieden op woningen met label A+ of beter als enige categorie gestegen.
- Stijgende hypotheekrente belangrijke oorzaak minder overbieden

Over dit onderzoek

Voor dit onderzoek is data uit openbare bronnen als het Kadaster samengevoegd met gesloten data die direct van bij Huispedia aangesloten makelaars komt. Om representativiteit te waarborgen zijn alleen gemeenten met tenminste 50 transacties in het eerste kwartaal meegenomen. Resultaten zijn voor een deel afhankelijk van het type woningen dat wordt verkocht gedurende een specifieke periode.

Bron: huispedia.nl