Een op de zes woningen in prijs verlaagd, maar overbieden blijft de norm

ALMERE - In het derde kwartaal van 2026 werd op huizen in Almere gemiddeld 5,5 procent boven de vraagprijs geboden. Dat is ruim boven het landelijk gemiddelde van 5,1 procent. Bij ruim acht op de tien verkochte woningen ging het bod boven de vraagprijs. Tegelijk moest ook in Almere een op de zes verkopers de vraagprijs juist verlagen. In die periode werden in Almere 754 woningen verkocht, 1,8 procent meer dan het kwartaal ervoor (741). De gemiddelde verkoopprijs lag op 514.935 euro, tegenover 505.654 euro een kwartaal eerder.

In het derde kwartaal werd gemiddeld 5,5 procent boven de vraagprijs geboden, tegen zes procent een kwartaal eerder. Bij 84,1 procent van de verkochte woningen ging het bod boven de vraagprijs (dat was 85,3 procent). Daarmee wordt in Almere hoger overboden dan landelijk. Daar werd gemiddeld 5,1 procent boven de vraagprijs geboden, bij 71,4 procent van de verkochte woningen.

15,9 procent van de woningen werd opnieuw te koop gezet met een lagere vraagprijs. Oftewel een op de zes. Dat is minder dan een kwartaal eerder (17 procent). Landelijk was dat 15,9 procent. Als de vraagprijs werd verlaagd, ging er gemiddeld 31.266 euro af (landelijk 40.850 euro). Van de verkochte woningen in Almere stond 56,8 procent laag in de markt, met een vraagprijs onder de woningwaarde. Landelijk was dat 47,5 procent. Een kwartaal eerder was dat in Almere 64,0 procent. 37,5 procent van de woningen had een redelijke vraagprijs (was 31,2 procent) en 5,4 procent stond hoog in de markt, met een vraagprijs boven de woningwaarde (was 4,5 procent; landelijk 10,9 procent).

Flevoland is de provincie waar het vaakst wordt overboden. Dat was het geval bij 83,2 procent van de verkochte woningen.

Recordaantal prijsverlagingen in Nederland

Landelijk is er sprake van een recordaantal prijsverlagingen. Steeds meer verkopers moeten hun vraagprijs verlagen omdat hun woning niet verkoopt. In het derde kwartaal ging bij 11.916 woningen de vraagprijs omlaag: dat is een op de zes woningen. Een kwartaal eerder was dat nog een op de zeven. Nog niet eerder sinds Huispedia het meet, werden zoveel vraagprijzen verlaagd. Gemiddeld ging er 40.850 euro van de vraagprijs af. Bij de helft van de prijsverlagingen ging het om 25.000 euro of minder.

Twee markten: goed geprijsd vliegt eruit, te duur blijft hangen

De woningmarkt splitst zich verder in tweeën. Tegenover het record aan prijsverlagingen staan woningen die nog altijd snel en ruim boven de vraagprijs verkopen. Op woningen waarvan de vraagprijs niet werd aangepast, werd gemiddeld 5,1 procent overboden. Bij zeven op de tien ging het bod boven de vraagprijs.

“Er zijn nu twee markten”, zegt Maxim Bours, CEO bij Huispedia. “Woningen die vanaf dag één goed geprijsd zijn, gaan nog steeds snel en ver boven de vraagprijs weg. Woningen die te hoog in de markt staan, blijven liggen. Het verschil zit ‘m in de verkoopstrategie.”

Zomer verklaart maar een klein deel

Prijsverlagingen kennen een vast seizoenspatroon. Woningen die in het voorjaar te koop komen en de zomer niet verkocht raken, worden in het derde en vierde kwartaal vaker afgeprijsd. Maar dit jaar ligt het niveau veel hoger. “Na de zomer worden altijd meer prijzen verlaagd, maar dit jaar was de stijging bijna anderhalf keer zo groot als normaal en begon hij al in januari”, aldus Bours.

Bij het overbieden is het seizoen juist wel de verklaring. De stijging van het tweede naar het derde kwartaal, van 4,8 procent naar 5,1 procent, is ongeveer even groot als vorig jaar. Ten opzichte van een jaar eerder ligt de overbieding 0,7 procentpunt lager.

Wie te hoog inzet, betaalt de prijs

Woningen die eerst te duur in de markt staan, halen die achterstand niet meer in. Op afgeprijsde woningen werd gemiddeld 1,7 procent overboden. Een kwartaal eerder was dat nog 3,2 procent. Bijna drie op de tien afgeprijsde woningen (29,8 procent) gingen zelfs onder de al verlaagde vraagprijs weg.

Een te hoge start is de belangrijkste voorspeller van een latere verlaging. Van de woningen die met een vraagprijs boven de Huispedia Woningwaarde te koop kwamen, werd 45,0 procent later afgeprijsd. Bij een vraagprijs onder de woningwaarde was dat 19,5 procent.

Volgens Bours maken verkopers dezelfde fout als een jaar geleden, maar is de markt minder vergevingsgezind: “Een te hoge vraagprijs voelt misschien als onderhandelingsruimte, maar dat is het niet. Het is verloren tijd en je huis kan besmet raken. Kopers zien precies hoe lang een woning te koop staat en of de prijs al eens omlaag is gegaan. Vervolgens bieden ze lager, of helemaal niet.”

Bours maakt één kanttekening: “In het hoge segment, bij woningen met een vraagprijs boven 1 miljoen euro, zijn prijsverlagingen vaak onderdeel van de verkoopstrategie. In de segmenten daaronder niet.”

Naarmate de rente stijgt, wordt minder hoog overboden

De hypotheekrente nam in het derde kwartaal verder toe. Volgens Bours is dat ook terug te zien in het biedgedrag: “Aan het begin van het kwartaal werd gemiddeld 5,4 procent overboden, aan het eind gemiddeld 4,7 procent. Blijft de rente op dit niveau, dan verwachten we dat het overbieden in het vierde kwartaal verder afvlakt. Verkopers die nu te hoog inzetten, lopen dan nog meer risico.”

Belangrijkste ontwikkelingen

- Een op de zes woningen werd in prijs verlaagd (15,9 procent): hoogste aandeel sinds de start van de meting. 

- Gemiddelde prijsverlaging van 40.850 euro, mediaan 25.000 euro. 

- Wie te hoog inzet, betaalt de prijs: 

        - Op afgeprijsde woningen werd gemiddeld 1,7 procent overboden, tegen 5,1 procent landelijk. 

        - 29,8 procent van de afgeprijsde woningen verkoopt onder de verlaagde vraagprijs. 

        - Woningen die boven de woningwaarde te koop komen, worden meer dan twee keer zo vaak afgeprijsd als woningen met een vraagprijs onder de waarde (45,0 procent tegenover 19,5 procent). 

- Tweedeling: goed geprijsde woningen vliegen er nog steeds uit. 

        - Gemiddeld wordt bij zeven op de tien woningen nog boven de vraagprijs geboden. 

        - Gemiddeld wordt 5,1 procent boven de vraagprijs geboden. De gemiddelde overbieding steeg over het hele kwartaal gezien naar 5,1 procent, maar nam gedurende het kwartaal af.

Bron: Huispedia