‘Trage aanpak gemeentelijk vastgoed kost miljoenen’
AlgemeenHoewel de kantorenmarkt in Nederland aantrekt, kampt Almere nog altijd met een overschot aan kantoorruimte. Maar liefst 175.000 vierkante meters aan kantoren staat leeg. Dat zijn meer dan 25 voetbalvelden, 1750 woningen. De gemeente lijkt daar slechts moeizaam iets aan te kunnen doen. Noch aan het bouwen van nieuwe kantoren, noch aan het transformeren van bestaande kantoren tot woningen.
Dat komt deels omdat het niet de rol en de bevoegdheid van de lokale overheid is. En wat de gemeente er wel aan kan doen verloopt traag. “Het tempo ligt verschrikkelijk laag”, zegt Jessica Kips, raadslid voor GroenLinks. “Bezopen lang”, noemt PvdA-raadslid John van der Pauw het transformatieproces van bijvoorbeeld kantoorpand De Aardbei in het centrum van Stad. De PvdA’er wijst er ook op dat leegstand gemeentelijk vastgoed jaarlijks miljoenen kost.
Dat het beter gaat op de Nederlandse kantorenmarkt is te merken aan het aanbod. In 2014 stond volgens de NVM landelijk 627.000 m2 leeg terwijl dat in 2015 gedaald was naar 549.000 m2. Die daling is vooral te danken aan minder aanbod in reeds bestaande, wat oudere kantoren. 330.000 m2 aan kantoren werd omgebouwd tot woning. Ondertussen kwam er uiteraard wel nieuwe kantoorruimte bij. De kantorenmarkt is momenteel dermate aan het aantrekken dat er mogelijk een tekort zal ontstaan als er niet genoeg nieuwe kantoorruimte wordt bijgebouwd. Maar in Almere is er dus nog altijd teveel leegstaand. Begin 2014 werd van de in Almere beschikbare kantoorruimte 24% oftewel 138.000 vierkante meter niet gebruikt. Daar kan ook iets anders mee gedaan worden. Leegstaande kantoren kunnen worden omgetoverd tot onder meer culturele hotspots of woningen.
Bestaande kantoren ombouwen in woningen is niet altijd mogelijk. Een inventarisatie uit 2011 leerde dat slechts 27% van de Almeerse kantoorgebouwen geschikt is voor transformatie.
Het ombouwen tot woningen heeft veel haken en ogen omdat er andere regels voor gelden dan voor kantoren. Er moet genoeg daglicht zijn, er zijn eisen omtrent omgevingsgeluid, het bestemmingsplan moet het toelaten en de locatie moet natuurlijk goed zijn. Weinig mensen zullen willen wonen op een bedrijventerrein.
Beginpunt van transformatie is natuurlijk de eigenaar van de kantoorruimte. Die moet het kunnen en willen betalen.
En medewerking van de eigenaar plus geld, daar wringt het, volgens John van der Pauw. “Er moet een investeerder zijn en die ontbreekt vaak. Ook corporaties staan niet te springen.”
De gemeente zelf laat ook steken vallen als het om het eigen vastgoed gaat, stelt Van der Pauw: “In 2014 heeft de raad het college opgeroepen om de Aardbei te transformeren. Die opdracht is niet bepaald voortvarend ter hand genomen. Er is eerst een soort behoefte-onderzoek uitgevoerd. De conclusie was: meer onderzoek doen. Omdat de gemeente geen exploitant is, zijn de corporaties benaderd. Die bleken na verloop van tijd geen belangstelling te hebben. Twee jaar later mochten andere partijen aan de slag. Zo gaat het wel erg langzaam. Dat is slecht voor het huishoudboekje van de gemeente. Leegstaand vastgoed kost de gemeente jaarlijks een paar miljoen.”
Het PvdA-raadslid ziet daar een duidelijke reden voor: “Het gemeentelijk vastgoedbedrijf is heel lang puur gericht geweest op beheer. Niet op transformeren. Dankzij de komst van wethouder Herrema verandert dat nu. ”
“We hebben al vaak aangegeven dat we als gemeente iets anders moeten gaan doen met die kantoren”, zegt raadslid Jessica Kips van GroenLinks, “Verhuur gemeentelijk vastgoed dat leeg staat aan een buurtvereniging, een beginnend ZZP’er… Maar dat wil de gemeente niet omdat het de markt zou verstoren. In deze collegeperiode is het beleid er op gericht leegstaande kantoorruimte aan te pakken. Dat is positief. Maar het tempo is verschrikkelijk laag, onvoorstelbaar traag. Ik heb het idee dat er hard aan gewerkt wordt. De intentie is er bij het college maar resultaten zijn er niet genoeg… De te maken inhaalslag is groot. Dus blijft GroenLinks dat heel hard zeggen.”
Kips heeft wel het idee dat niet elk kantoorgebouw geschikt is om in te wonen: “Er gelden regels voor geluidsafstand. Zo mag een woning niet te dicht bij het spoor staan. De problemen zitten ook in de regelgeving, de wet.”
Van der Pauw denkt daar anders over: “Technische problemen zijn op te lossen en Almere staat bekend om zijn regelloosheid. Zo is er behoorlijk gesnoeid in de regels voor welstand en staat in Almere Poort een woning die eigenlijk niet mogelijk was binnen de regels van het Bouwbesluit. Regels en Almere passen niet altijd bij elkaar.”
